Kündigungsschutzklausel hält erleichterter Kündigungsmöglichkeit stand
Der Bundesgerichtshof (BGH) weist in seiner Pressemitteilung 177/2018 vom 14.11.2018 auf sein Urteil vom 14.11.2018 (Aktenzeichen - VIII ZR 109/18) hin. Das im Urteilsfall verwendete Kündigungsschutzklausel wurde bestätigt und die Kündigung durch den Vermieter als unzulässig beurteilt.
Nach der Pressemitteilung 177/2018 des BGH hatte die in dem Kaufvertrag der Immobilie verwendete Kündigungsschutzklausel diesen Wortlaut:
"Die Mieter haben ein lebenslanges Wohnrecht. Der Käufer übernimmt das bestehende Mietverhältnis. Er darf insbesondere keine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wegen der Behinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung aussprechen. Möglich ist lediglich eine Kündigung wegen der erheblichen Verletzung der dem Mieter obliegenden vertraglichen Verpflichtungen […] Für den Fall, dass der Käufer ohne Zustimmung des Verkäufers oder ohne Vorliegen eines außerordentlichen Kündigungsgrundes das Mietverhältnis kündigt, ist der Verkäufer berechtigt, das Kaufgrundstück lasten- und schuldenfrei wiederzukaufen."
Die Käufer und Vermieter stützten ihre Kündigung auf
§ 573a BGB Erleichterte Kündigung des Vermieters
(1) 1Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf. 2Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate.
Das Urteil des BGH sah schon in dem "Wortlaut der Regelung, in der von einem bestehenden lebenslangen Wohnrecht der Mieter und einer Übernahme dieses Mietverhältnisses durch den Käufer die Rede ist" hinreichend zum Ausdruck gebracht, "dass den Mietern hiermit eine (eigene) gesicherte Rechtsposition auch gegenüber dem Käufer als neuem Vermieter eingeräumt wird. Ihren bisherigen Wohnraum sollen sie lediglich bei selbst zu vertretender (erheblicher) Verletzung ihrer Mieterpflichten verlieren können."
Der BGH die Pressemitteilung 177/2018 vom 14.11.2018 auf seiner Homepage veröffentlicht. Link Homepage Bundesgerichtshof
COLLEGA-Wochen-Ticker 48/2018
26.11.2018